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营改增后房地产的计税依据和计税方法
计税依据：
1、根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定，房地产开发企业计税时，应以其“税前利润”作为计税基础，即营业收入减去营业成本及营业税金、非营业税金、非营业费用及不动产税，进而计算所得税。
2、根据《企业所得税法》规定，甲方买卖房产计税时，应当按照土地使用权确定的转让价款扣除不动产按揭贷款利息和税费所得的营业利润为计税基数来计算该笔交易的税收。
计税方法：
1、根据《企业所得税暂行条例》规定，对房地产开发企业，应以税前利润计算所得税，即营业收入减去营业成本和营业税金、非营业税金、非营业费用和不动产税（如果有）。
2、根据《企业所得税法》规定，甲方买卖房产计税时，应当按照土地使用权确定的转让价款抵扣不动产按揭贷款利息和税费所得的营业利润为基础来计算该笔交易的税收。
营改增后房地产的计税依据
(1)从租计征
按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
(2)从价计征
按照房产余值征税的，称为从价计征，
房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。
房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
(3)注意事项
1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税;对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。
2、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
3、新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备;旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
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